海南省人民政府

關于鼓勵存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和

解決有關歷史遺留問題的實施意見

瓊府〔2019〕12號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

　　為深入貫徹習近平總書記在慶祝海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年大會上的重要講話和《中共中央 國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(中發(fā)〔2018〕12號)精神，貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，鼓勵我省存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和處置盤活，妥善解決招商引資產(chǎn)業(yè)項目配套商品住宅用地歷史遺留問題，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，服務海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設大局，現(xiàn)提出以下意見。

　　本意見適用于存量商品住宅用地的轉(zhuǎn)型利用和處置盤活，以及招商引資項目配套商品住宅用地歷史遺留問題處置。

　　本意見所稱存量商品住宅用地是指已依法取得土地權屬證書但尚未動工建設的商品住宅用地或雖已動工建設但可以改變用途用于產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展的商品住宅用地。

　　本意見所稱產(chǎn)業(yè)項目是指商品住宅項目以外符合國家和我省產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)政策要求的產(chǎn)業(yè)項目(包括租賃住宅項目，不包括產(chǎn)權式酒店項目)。

　　經(jīng)市縣政府依法認定為企業(yè)原因造成閑置的商品住宅用地不適用本意見。

　　按照政府引導、市場參與、自愿平等、依法依規(guī)以及公平公正公開的原則，通過創(chuàng)新制度、采取有效措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為主導、符合海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)項目，并適時解決有關歷史遺留問題，切實維護土地使用權人及其他投資人合法權益，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　(一)促進土地用途改變。 市縣政府可以通過依法調(diào)整規(guī)劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價等措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地改變土地用途用于產(chǎn)業(yè)項目建設。

　　存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)、辦公等商品房項目的，符合《城市商品房預售管理辦法》關于“項目投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”規(guī)定的，可以辦理商品房預售許可證。

　　存量商品住宅用地規(guī)劃調(diào)整為農(nóng)用地或劃入生態(tài)保護紅線、開發(fā)邊界外的，土地使用權人可以改變土地用途從事農(nóng)業(yè)種養(yǎng)及其設施農(nóng)業(yè)項目、新農(nóng)村項目、生態(tài)工程項目、旅游項目及其配套設施等符合規(guī)劃要求的項目開發(fā)建設，但不得變相用于商品住宅項目開發(fā)，其中將土地復墾為耕地的，復墾新增加的耕地占補指標可進入交易市場獲取補償。

　　經(jīng)依法批準改變土地用途、土地使用年限和容積率的，由市縣政府或其主管部門委托評估機構(gòu)進行評估、核算，確定土地差價。土地差價可約定在2年內(nèi)分期補繳、退還。

　(二)有序開展土地置換。 在符合市縣總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)市縣政府與土地使用權人協(xié)商一致，允許將存量商品住宅用地在本行政區(qū)域內(nèi)置換為同等價值的其他用途的建設用地;確需跨市縣行政區(qū)域置換的，由省自然資源和規(guī)劃廳指導相關市縣政府按規(guī)定辦理。

　　經(jīng)依法批準進行土地置換的，由市縣政府或其主管部門委托評估機構(gòu)進行評估，按照批準時市場評估價格進行土地置換;土地置換確實無法實現(xiàn)同等價值置換、需要補繳或退還土地差價的，按規(guī)定予以補繳或退還。土地差價可約定在2年內(nèi)分期補繳、退還。

　(三)支持土地轉(zhuǎn)讓盤活。 鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉(zhuǎn)型用于產(chǎn)業(yè)項目建設。商品住宅用地轉(zhuǎn)讓并改變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)項目用地的，可依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;未達到土地轉(zhuǎn)讓條件的，允許土地使用權人在辦理土地用途改變、簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，先行辦理預告登記，待符合土地轉(zhuǎn)讓條件后，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　市場主體收購整合存量商品住宅用地的，土地用途按照轉(zhuǎn)型后的規(guī)劃用途確定，土地使用年限可按照規(guī)劃用途的法定最高年限確定;改變土地用途、容積率和土地使用年限涉及補繳或者退還土地差價的，按照本意見第(一)項第四款規(guī)定執(zhí)行。

　(四)依法有償收回土地。 縣級以上政府可以對存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補償金額不低于土地使用權人取得土地的成本，并綜合考慮其合理的直接損失，參考市場價格確定。

　(五)實施生態(tài)紅線區(qū)住宅用地退出機制。 對生態(tài)保護紅線等管控區(qū)域內(nèi)不能轉(zhuǎn)型用于產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展的存量商品住宅用地，市縣政府按照本意見的規(guī)定，主要通過有償收回或采取土地置換方式促進其退出。

　(六)妥善處置招商引資產(chǎn)業(yè)項目配套商品住宅用地歷史遺留問題。 原經(jīng)省政府或市縣政府同意配套商品住宅用地且明確具體配套用地規(guī)模等內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)項目，市縣政府可與項目投資人協(xié)商，通過優(yōu)先安排用地指標和采取先租后讓、彈性年期、混合用地等政策措施，鼓勵、引導將原約定的配套用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目，并依法供應。

　　項目投資人已按照招商引資協(xié)議約定完成全部產(chǎn)業(yè)項目建設，或完成產(chǎn)業(yè)項目投資總額的100%并投產(chǎn)、經(jīng)營，提出配套商品住宅用地的，由市縣政府報經(jīng)省招商工作聯(lián)席會議審定，可以按照不高于招商引資協(xié)議約定的配套商品住宅用地面積50%的比例給予配套，并依法以掛牌、拍賣等方式公開出讓。配套建設的商品住宅銷售管理應符合我省房地產(chǎn)調(diào)控政策的規(guī)定。

　　市縣政府應根據(jù)本市縣未來三年內(nèi)各類住宅需求以及所需配套商品住宅規(guī)模等情況，合理確定所配套商品住宅用地總量、供應時序，并納入年度住宅用地供應計劃管理。

(一)提高思想認識。 各市縣政府及有關部門要從貫徹房地產(chǎn)調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展、防范系統(tǒng)性金融風險、服務海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設大局的高度出發(fā)，統(tǒng)一思想認識，提高政治站位，勇于創(chuàng)新、敢于擔當，采取有力政策措施，切實推進存量商品住宅轉(zhuǎn)型利用和盤活處置，促進歷史遺留問題解決，激發(fā)市場活力，營造良好營商環(huán)境，為推進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供強有力的土地資源保障。

(二)建立保障機制。 各市縣政府應當成立相應的工作協(xié)調(diào)、決策機構(gòu)，明確責任分工，加強宣傳引導，形成聯(lián)動機制。建立審批綠色通道和首問工作責任制，強化政府服務和保障意識。搭建土地轉(zhuǎn)讓(合作)服務平臺，依法有序公開存量商品住宅用地信息，為土地轉(zhuǎn)讓、洽談合作等提供信息、場所、政策等方面的服務保障。完善產(chǎn)業(yè)孵化機制，將國家和我省各類產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策一并適用于轉(zhuǎn)型后產(chǎn)業(yè)項目的同時，有針對性的加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中產(chǎn)業(yè)路徑選擇、資金籌集、管理運營等方面的支持，聚力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展環(huán)境。

　(三)完善監(jiān)管措施。 自本意見印發(fā)之日起，各市縣政府應采取有力措施，限期消除造成存量商品住宅用地閑置的政府原因。對政府原因消除后，土地仍然閑置，依法應無償收回的，應依法無償收回。對按本意見規(guī)定，通過改變土地用途、土地置換、土地轉(zhuǎn)讓及整合等方式進行轉(zhuǎn)型利用的，市縣政府應當與土地使用權人重新簽訂土地使用權有償使用合同。土地使用權人未按合同約定進行開發(fā)建設，造成土地閑置的，應當依法追究其法律責任;超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)，或者未完成項目投資總額25%的，依法無償收回土地使用權。

　(四)加強土地合法合規(guī)性審查。 在引導企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，各市縣政府要嚴格區(qū)分違法違規(guī)情形和合法合規(guī)情形，加強土地取得情況的審查，對土地涉及越權審批、未依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)、違法轉(zhuǎn)讓、違法改變土地用途、欠繳土地價款等違法違規(guī)行為要依法處理，嚴禁借轉(zhuǎn)型開發(fā)將違法違規(guī)問題合法合規(guī)化。

　　本意見自印發(fā)之日起施行。省政府及各有關部門之前發(fā)布的規(guī)定與本意見不一致的，按照本意見執(zhí)行。本意見由省自然資源和規(guī)劃廳負責解釋。

海南省人民政府

2019年3月19日

　　(此件主動公開)